Bedrijfspand kopen of verbouwen: financiering vergelijken

Welke looptijd past bij je plannen?

Voor een bedrijfspand kies je tussen een langlopende hypotheek, een kortere zakelijke lening of een tijdelijke overbrugging. De juiste keuze hangt af van het doel van je investering en je cashflow.

Zakelijke hypotheek: voor aankoop en langdurig eigen gebruik

Koop je een winkel, praktijkruimte of bedrijfshal voor je eigen onderneming? Dan is een zakelijke hypotheek een logische basis.

• Rabobank: grootbanken zoals Rabobank bieden looptijden van 5, 10, 15 of 20 jaar.
• ABN AMRO: financiert vanaf €250.000 met looptijden van 1 tot 20 jaar. Voor eigen gebruik kun je tot 90% van de verwachte taxatiewaarde lenen: de waarde die een taxateur aan het pand toekent.
• Qredits: biedt voor kleinere bedrijfspanden tot €250.000 een Bedrijfshypotheek met looptijden van 1 tot 20 jaar.

Zakelijke lening: voor verbouwing van je huidige pand

Ga je een bestaand pand verbouwen, verduurzamen of uitbreiden? Een zakelijke investeringslening sluit vaak beter aan dan een nieuwe hypotheekakte. ING stemt de looptijd van de zakelijke lening af op het doel:

• Voor de verbouwing van een eigen pand: maximaal 7 jaar.
• Voor de verbouwing van een huurpand: maximaal 5 jaar.

Welke financiering past bij een tijdelijke overbrugging?

Moet je snel handelen bij aankoop of wacht je op de verkoop van je huidige locatie? Dan biedt een overbruggingsfinanciering of crowdfunding uitkomst. Bij crowdfunding leen je geld van meerdere investeerders.

• NLInvesteert: biedt NLI Brugfinanciering van €250.000 tot €5 miljoen vanaf 6 maanden. Deze is speciaal voor aankoop, verbouwing en herfinanciering: het vervangen van een bestaande lening. Je hebt een onderbouwd plan nodig om de lening aan het einde terug te betalen.
• Collin Crowdfund: financiert vastgoed van €25.000 tot €5 miljoen met looptijden van 3 maanden tot 10 jaar. Daarbij zijn ook aflossingsvrije balloon-constructies mogelijk: je betaalt een deel van de lening pas aan het einde terug.
• Floryn: biedt een zakelijke hypotheek met een flexibele looptijd tot 5 jaar. Je kunt tot 70% van de marktwaarde aflossingsvrij financieren.

Taxatiewaarde bepaalt het leenbedrag, niet de vraagprijs

Financiers baseren de maximale lening op de getaxeerde marktwaarde, niet op de koopsom. De verhouding tussen de lening en die waarde heet LTV.

• ABN AMRO: financiert tot maximaal 90% van de verwachte taxatiewaarde.
• Floryn: leent tot 80% van de marktwaarde, waarvan maximaal 70% aflossingsvrij.

Is de koopprijs hoger dan de waarde in het taxatierapport? Dan moet je het verschil volledig zelf betalen met eigen geld.

Welke aankoopkosten betaal je zelf?

Voor een bedrijfspand betaal je 10,4% overdrachtsbelasting over de waarde. Daarbij komen de kosten voor de notaris, taxateur en hypotheekadviseur. Dit betekent dat je minimaal 15% tot 25% van de totale aankoopsom zelf moet inbrengen.

Welke btw-regels gelden bij een verbouwing?

Ben je praktijkhouder in de medische sector en is je omzet vrijgesteld van btw? Dan is de btw over verbouwingskosten vaak niet aftrekbaar. Daardoor heb je 21% meer financiering nodig.

Sinds 1 januari 2026 geldt voor investeringsdiensten aan vastgoed vanaf €30.000 exclusief btw een herzieningstermijn van 5 jaar. Dit is de periode waarin een wijziging van je btw-status gevolgen kan hebben voor eerder afgetrokken btw. Wijzigt je btw-status binnen die periode, dan kan een btw-terugbetaling verplicht zijn.

Wanneer is verduurzaming van een kantoor verplicht?

Koop je een kantoorpand groter dan 100 m²? Het pand moet wettelijk minimaal energielabel C hebben om het als kantoor te mogen gebruiken. Voldoet het pand nog niet aan die eis? Neem de kosten van deze verplichte verduurzaming direct mee in je totale investeringsbegroting.

Welke bedrijfscijfers en bestaansduur zijn nodig?

Financiers kijken bij vastgoedfinanciering goed naar de stabiliteit van je onderneming. De meeste verstrekkers vragen definitieve jaarcijfers van de afgelopen 1 tot 3 boekjaren.

• ABN AMRO: eist minimaal 1 afgesloten boekjaar en een zakelijke rekening bij de bank.
• NLInvesteert en Voordegroei: vragen minimaal 2 afgesloten boekjaren en een aantoonbaar positieve genormaliseerde cashflow. Dat is je cashflow zonder bijzondere, eenmalige posten. Voordegroei financiert vanaf €100.000.
• Floryn: accepteert aanvragen als je onderneming minimaal 6 maanden actief is en minimaal €100.000 jaaromzet heeft. Floryn beoordeelt de aanvraag op basis van 6 maanden zakelijke bankafschriften en actuele lijsten van openstaande klant- en leveranciersrekeningen.

Moet je het pand zelf gebruiken?

Controleer waarvoor je het pand volgens de voorwaarden mag gebruiken. Een bedrijfshypotheek van een bank voor het mkb is doorgaans alleen bedoeld voor een pand waarin je zelf je onderneming drijft.

Bij producten zoals de zakelijke lening van ABN AMRO mag je het pand niet gedeeltelijk aan anderen verhuren. Daarvoor gelden aparte regels voor vastgoedbeleggingen.

Hoe beoordelen financiers je kredietregistratie?

Financiers controleren bij eenmanszaken, vennootschappen onder firma (vof) en directeuren-grootaandeelhouders (dga's) standaard de BKR-registratie: de registratie van kredieten en eventuele betalingsachterstanden. Een positieve registratie hoeft geen belemmering te zijn. Zware achterstandscoderingen leiden bij partijen zoals ING en Kapitaal Op Maat direct tot afwijzing.

Floryn voert geen formele BKR-toetsing uit. Wel beoordeelt Floryn streng of je kunt terugbetalen, op basis van je banktransacties en actuele geldstromen.

Rente is vrijwel altijd risico-afhankelijk maatwerk

De rente op een bedrijfspand ligt vooraf zelden vast. Banken en platforms bepalen het tarief op basis van je risicoprofiel, de dekkingsgraad (LTV) en de gekozen rentevaste periode.

Qredits hanteert een vaste rente van 7,95% per jaar met een rentevaste periode van 5 jaar (looptijd tot 20 jaar). NLInvesteert werkt met een vanaftarief van 7% per jaar voor brugfinanciering. Collin Crowdfund communiceert indicatieve vastgoedrentes vanaf 5,0% per jaar.

Let op eenmalige afsluitkosten en succesfees

Bovenop de rente betaal je bij het afsluiten eenmalige kosten:

• ABN AMRO: rekent 1% afsluitkosten over de lening tot € 1 miljoen (met een minimum van € 500).
• Qredits: hanteert 1,5% behandelingskosten over het hypotheekbedrag.
• NLInvesteert: rekent 1,5% afsluitprovisie bij aanvang.
• Collin Crowdfund en Geldvoorelkaar: rekenen 2% succesfee over de leensom, aangevuld met publicatie- en contractkosten (vanaf € 750 tot € 950).

Doorlopende beheerskosten en boetes

Crowdfund- en netwerkplatforms brengen vaak doorlopende administratiekosten in rekening. Geldvoorelkaar en Collin Crowdfund rekenen circa 0,07% per maand over de oorspronkelijke hoofdsom. Voordegroei berekent 0,1% per maand over het uitstaande saldo, en NLInvesteert vanaf 0,5% per jaar aan beheervergoeding.

Wil je eerder aflossen? Banken zoals Rabobank en ABN AMRO staan standaard 5% boetevrij extra aflossen per jaar toe; Qredits staat tot 10% per jaar toe. Los je meer af, dan betaal je vaak een rentevergoeding voor gederfde inkomsten.

Gebruik de kostenmodule hierboven om jouw bedrag en looptijd door te rekenen.

Welk recht krijgt de financier op je pand?

Bij de aankoop van een bedrijfspand vestigt de financier altijd een eerste recht van hypotheek via de notaris. Daarmee krijgt de financier voorrang bij de verkoopopbrengst. Kan je onderneming de lasten niet meer betalen? Dan mag de financier het pand gedwongen verkopen om de restschuld te betalen.

Bij aanvullende financiering voor werkkapitaal of een verbouwing kunnen partijen zoals Floryn ook verpanding eisen. Je geeft dan je openstaande klantvorderingen en voorraden als extra zekerheid.

Wanneer ben je privé aansprakelijk?

Bij een eenmanszaak of vof ben je wettelijk altijd met je volledige privévermogen aansprakelijk voor zakelijke schulden. Ook een besloten vennootschap (bv) beschermt je niet automatisch. Een financier kan bijvoorbeeld een persoonlijke borgstelling vragen: je staat dan privé garant voor de lening.

• Qredits en Geldvoorelkaar: werken in beginsel standaard met hoofdelijke aansprakelijkheid van de bestuurder/aandeelhouder. Dat betekent dat je persoonlijk voor de volledige schuld kunt worden aangesproken.
• Floryn: vraagt bij een bv standaard een persoonlijke borgstelling van 25% van de financiering, met een minimum van €25.000.
• ABN AMRO: vermeldt bij de vastgoedlening dat een persoonlijke borgstelling optioneel kan zijn. Dit hangt af van het totale risicoprofiel en de LTV.

Moet je partner meetekenen?

Bij een persoonlijke borgstelling of hoofdelijke medeaansprakelijkheid kan toestemming van je echtgenoot of geregistreerd partner vereist zijn. Dit volgt uit artikel 1:88 van het Burgerlijk Wetboek.

Laat je notaris of juridisch adviseur vooraf controleren of je partner moet meetekenen. Laat ook nagaan welk privébezit, zoals je eigen woning, hierdoor direct risico loopt.

Betekent snelle goedkeuring ook snelle uitbetaling?

Een snelle goedkeuring betekent niet dat je het geld direct ontvangt. Een digitale financier kan binnen 24 uur een voorstel afgeven. Rabobank kan binnen twee werkdagen na ondertekening uitbetalen. Maar bij vastgoed bepalen de notaris en het taxatietraject de planning.

Tussen het eerste rentevoorstel en de sleuteloverdracht bij de notaris zit bij bedrijfshypotheken doorgaans 4 tot 8 weken. Bij crowdfundingcampagnes via platforms zoals Kapitaal Op Maat kan alleen al de inschrijfperiode voor investeerders tot 60 dagen duren.

Welke documenten leg je direct klaar?

Vertraging in je aanvraag ontstaat bijna altijd door onvolledige documenten. Zorg dat je deze stukken direct digitaal klaar hebt staan:

• Financiële cijfers: definitieve jaarrekeningen van de afgelopen 2 tot 3 jaar, inclusief actuele kwartaalcijfers van het lopende jaar.
• Banktransacties: MT940-bestanden, digitale bestanden met banktransacties, of PDF-bankafschriften van je zakelijke rekeningen over de laatste 6 maanden.
• Vastgoedgegevens: het getekende voorlopige koopcontract of de intentieovereenkomst. Leg ook een recent gevalideerd taxatierapport klaar: een taxatierapport dat op kwaliteit is gecontroleerd.
• Verbouwingsdossier: een begroting met de verbouwingskosten per onderdeel, volledig onderbouwd met getekende aannemersoffertes en eventuele bouwvergunningen.
• Cashflowprognose: een liquiditeitsbegroting voor de komende 12 tot 24 maanden. Dit overzicht van je verwachte inkomsten en uitgaven laat zien dat je de nieuwe maandlasten kunt betalen.

Wanneer kan de BMKB helpen?

Heeft je onderneming voldoende cashflow, maar te weinig eigen inbreng of onderpand voor de bank? Dan kan de financier een Borgstelling MKB-krediet (BMKB) aanvragen bij de overheid. De overheid staat dan garant voor maximaal 90% van het BMKB-kredietdeel, tot een maximum van €1,5 miljoen.

Je kunt de BMKB nooit zelf aanvragen. Dit kan alleen via aangesloten financiers. Zij rekenen hiervoor een garantieprovisie: een vergoeding voor de garantie.

Welke praktijkhouders zijn uitgesloten?

Niet elke ondernemer komt in aanmerking voor de BMKB. Ondernemers in de publiekverzekerde zorg zijn uitgesloten van de regeling.

Praktijkhouders zoals huisartsen of fysiotherapeuten met zorgverzekeringscontracten kunnen dus geen gebruikmaken van dit staatskrediet. Zij moeten terugvallen op reguliere bankhypotheken of Qredits.

Welke regelingen gelden voor duurzame verbouwingen?

Voor duurzame investeringen in bedrijfspanden bestaan verruimde regelingen:

• BMKB-Groen: biedt een garantietermijn tot 12 jaar voor aanpassing of vervanging van bedrijfspanden naar minimaal energielabel C. Het borgstellingsdeel kan tot 75% bedragen.
• BMKB-Energie: is geopend op 8 juli 2026. De regeling biedt eveneens een borgstellingskrediet tot 75% met een maximale looptijd van 12 jaar voor specifieke energiebesparende investeringen.

Wat bieden Qredits en regionale energiefondsen?

Voor kleinere projecten biedt Qredits Microkrediet met deze voorwaarden:

• Een bedrag tot €50.000.
• Een vast tarief van 9,95% per jaar.
• Looptijden van 1 tot 10 jaar.

Wil je utiliteitsgebouwen, zoals bedrijfsgebouwen, energiezuiniger maken? In diverse provincies kun je hiervoor terecht bij regionale energiefondsen. Zij bieden achtergestelde leningen met gunstige voorwaarden. Bij zo'n lening krijgt de geldverstrekker bij financiële problemen pas terugbetaald nadat andere schuldeisers zijn betaald.

Hoe werkt aflossen tijdens de looptijd?

Bij een bedrijfshypotheek van een bank los je maandelijks lineair of annuïtair af. Lineair betekent dat je steeds hetzelfde bedrag aflost. Annuïtair betekent dat rente en aflossing samen bij een gelijkblijvende rente hetzelfde bedrag vormen. In beide gevallen daalt je schuld en bouw je vermogen op.

Kies je voor een platformlening met een aflossingsvrij deel, zoals bij Collin Crowdfund of Floryn? Dan blijven je maandlasten laag, maar houd je aan het einde een aanzienlijke restschuld over. Dit aflossingsvrije deel heet een balloon.

Hiervoor is een realistisch en zeker terugbetaalplan nodig: verkoop van het pand of gegarandeerde herfinanciering. Daalt de vastgoedmarkt sterk, dan kan het moeilijk worden om die restschuld opnieuw te financieren.

Hoeveel mag je boetevrij extra aflossen?

Wil je met winst die je overhoudt extra aflossen op je bedrijfspand? Dan gelden deze voorwaarden:

• Rabobank en ABN AMRO: hanteren doorgaans een boetevrije aflossing van maximaal 5% per kalenderjaar over de oorspronkelijke hoofdsom.
• Qredits: staat toe dat je jaarlijks tot 10% van de oorspronkelijke hoofdsom zonder vergoeding aflost.
• Floryn: biedt in het contract de mogelijkheid om volledig boetevrij vervroegd af te lossen.
• Crowdfundleningen: bij partijen zoals Geldvoorelkaar kan volledige vervroegde aflossing leiden tot een verplichte rentevergoeding voor de investeerders.

Kun je verschillende financieringen combineren?

Kun je bij de bank niet het volledige bedrag voor aankoop en verbouwing lenen? Dan kun je een eerste hypotheek bij de bank combineren met een achtergestelde lening of crowdfunding voor de verbouwing.

De bank die de eerste hypotheek verstrekt, moet altijd schriftelijk toestemming geven voor een tweede hypotheek of extra schuld. NLInvesteert biedt bijvoorbeeld brugleningen met een tweede hypotheek, maar rekent daarvoor een extra renteopslag.